Comprar imóvel sem due diligence é apostar — às vezes contra um prejuízo de centenas de milhares. Análise jurídica preventiva identifica riscos antes de pagar o sinal, propõe garantias contratuais e estrutura o pagamento conforme a segurança real do negócio.
Due diligence essencial
Matrícula atualizada (até 30 dias), certidões dos vendedores (cíveis, trabalhistas, fiscais, criminais nas comarcas em que residiu nos últimos 10 anos), certidão de ônus do imóvel, certidões municipais (IPTU, taxas, dívida ativa), certidão de condomínio, prova de regularidade fiscal e habite-se.
Riscos comuns
Imóvel em nome de cônjuge falecido sem inventário; vendedor com ações de execução; financiamento ativo sobre o imóvel; pendência condominial antiga; cláusulas de inalienabilidade; usufruto ainda em vigor; loteamento irregular; obra sem averbação ou sem habite-se.
Contrato e formas de pagamento
Promessa de compra e venda com cláusulas de retenção, multas e mecânica de devolução; escritura definitiva; pagamento via TED contra registro (mais seguro); financiamento bancário com interveniência; permuta. Cada modalidade tem riscos próprios que precisam estar contratualmente cobertos.
ITBI e registro
ITBI varia por município (2% a 3%, em geral); base de cálculo é o maior entre o valor de venda e o de referência municipal. Registro é o que efetivamente transfere a propriedade — quem só assinou escritura sem registrar não é proprietário.
Cada situação tem suas particularidades. Receba uma análise inicial do seu caso.
Falar com um advogadoPerguntas frequentes
Vale fazer due diligence em apartamento novo da construtora?
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Sim. Construtora pode ter pendências, imóvel pode estar averbado errado, área pode divergir do projeto.
Quanto custa a due diligence?
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Orçamento fechado antes do início, conforme a complexidade do caso.
Posso pagar antes do registro?
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Pode, mas é arriscado. O modelo seguro é pagamento contra registro.
Em quanto tempo fica pronto?
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Levantamento de certidões e parecer em 5 a 10 dias úteis.
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